刚刚，深圳土拍落幕，其中龙岗2宗宅地流拍，宝中1宗宅地双双触顶成交，最终吸金约34.06亿！
其中，宝中A001-0212地块竞争最激烈，“最高限价34.06亿元+3.552万㎡现房销售面积”双双触顶，现场21家房企中有20家都参与了摇号！
最终该地块由中铁置业（广州）成功摇中，是真正的幸运儿！
(相关资料图)
值得一提的是，这次出让的3宗宅地，均为纯宅地，没有配建保障性住房面积。
即便如此，限均价3.78万/㎡的龙岗宝龙G02309-0008、G02309-0009两宗地，仍旧相对冷清，最终流拍。
从位置来看，这两块地周边多以工业区为主，结合当前的东部市场情况，可见开发商拿地越来越谨慎了。
再来回顾下现场的高光时刻：
今天现场只拍卖宝中1宗宅地，由于前期青岛开发商海信报价触顶，直接进入现房销售面积竞价环节！
现场21家房企竞现房销售面积时，中旅新川最先出手、中海紧随其后，仅仅3轮，绿城直接竞到现房销售最高限制3.552万㎡。
随后20家房企进入摇号，竞争激烈！
这次摇号分为两轮，拼的就是运气！
最终，中铁置业（广州）杀出重围，将宝中宅地收入囊中，运气爆棚！其开发商代表看到这个好消息甚至激动的要跳起来了…
不过按照宝中这块地住宅建面约7.1万㎡核算，现房就有3.552万㎡，意味着这块地几乎一半的房子是要等现房状态才能发售。
这次土拍节奏很快，宝中地块开拍不到7分钟就结束竞价、竞现房销售环节（土拍新规中每个房企在报名阶段必须出价），加上摇号准备的40多分钟，3宗地用了不到一个小时就结束战斗！
01.
从“流拍”到被多家房企争抢
宝中宅地如何逆天改命？
此前流拍的宝中地块A001-0212地块，这次意外爆红。
截止7月31日，已有21家房企报名参与竞价，青岛开发商海信更是直接以34.06亿报价封顶！
据悉，这次竞拍房企除了华润、万科、保利、中海、华发、越秀这些“老熟人”外，还出现了许多像太原萃丰、北京虹曦、中旅新川等新面孔。
值得一提的是，宝中A001-0212地块是去年深圳第二次集中出让的地块之一，当时因商业+办公比例超过50%的条件，导致该地块最终无人报名，爆冷流拍。
而这次重新上架，在规划设计、土拍规则上都做了全新升级！
1、办公取消，住宅面积增多，密度降低，限价不变。
这次，不仅直接取消办公面积，住宅也由之前的约4.6万㎡提高到约7.1万㎡，并且容积率也由原本的6.82降低到5.4。
商品房限价依然不变，即限均价8.86万/㎡（不含室内装修）。
2.深圳首宗竞“现房销售面积”地块。
根据规则，这是深圳首次在宅地竞指标阶段采取“竞现房销售建筑面积”的方式。
该宗地总建筑面约8.23万㎡，住宅建面为约7.1万㎡，现房销售最高限制建筑面积约3.552万㎡，这意味着，现房销售最高限制建筑面积约是整体住宅部分的50%。
深圳此举，也是继2016年试点现房销售（金茂府）之后，又一次大胆的尝试。
而从全国来看，将土拍引入竞现房销售面积规则，并非深圳首创。2021年10月，北京第二轮集中供地中就有此举。
对于房企而言，相比期房，现房销售所耗费的时间和周期更长，意味着对房企的资金及开发实力要求更高。
对买房人而言，买现房很安心，但其价格一般比期房稍高一些。
02.
开拍前直冲最高限价
宝中宅地为何突然“破纪录”？
这次随着宝中地块限制被取消，各路房企闻风而动，这次报价出现了一口气直冲最高限价的情况，什么原因？
1、出生宝中，地段优、配套好。
这次各大房企争抢的宝中A001-0212地块，先天区位优越。
紧挨11号线宝安站，周边集齐了壹方城、宝安体育馆、图书馆、少年宫、滨海艺术中心、欢乐港湾、摩天轮等优质配套，生活、休闲十分便捷。
该地块临近广深沿江高速，视野开阔，高层可看海。
一路之隔就有两所学校环绕，新安中学(集团)高中部、宝安海韵学校，近年来的考试成绩都不错。 （注：具体学区以教育局公布为准）
海韵学校 壹地产实拍
项目周边是恒润御园、万科兰乔圣菲等高端别墅，附近的深业新岸线、第五大道高发西岸花园等小区的二手房近期成交价约9-11万/㎡左右，相对活跃。
2、规则升级，房企可以提前报价。
这次开拍前就直接冲到最高限价，可谓前所未有。
据@深圳买房计划咨询业内人士，这或许与最新调整的土拍竞价规则有关。
以往房企参与拍地时，在前期报名阶段不能提前报价。
但自上一轮深超总地块开始，增加了一个新规则，要求每个房企在报名阶段必须出价，因此在自由竞价阶段会看到各报名房企的出价。
T207-0060地块竞价纪录
此举也意味着，一宗宅地只要有房企报名，就不会流拍。
而这次的宝中地快直奔最高限价，那么到现场就可以直接进入“竞现房面积”阶段，不必从起拍价开始，节省了大量时间。
因此，中铁置业（广州）能成功拿下，可喜可贺！对于一心想买入宝中的朋友来说，接下来又有了新选择。
不过，该地块周边现有商业尚不成熟，隔壁是在建的鹏峰大厦（办公楼），后续日常购物主要依靠社区商业。
并且，项目地块进入28号线规控预警区，现场也时不时有飞机经过，后续建设需要考虑降噪问题。
3、大消息不断，深圳核心地段依旧被强烈看好。
这次宝中地块如此火热，壹地产推测可能与近期频频出现的“大消息”有关。
从上个月高层开会至今，关于房地产的表述和认识都发生了极大变化。随后住建部表态，再到北上广深四大一线城市喊话，类似消息层出不穷。
而深圳会出什么样的政策？大家都翘首以待。
另外，深圳人口众多，本身是超大城市，GDP也比较稳，整体的消费能力和购买力依然强劲。
对于房企而言，在这样的城市核心区拿地，不仅是实力的证明，后续的收益也是相对稳健的。
03.
龙岗宝龙两宗地遇冷
开发商不敢下手
“热闹是他们的，而我却……”
面对宝中地块的火热，龙岗宝龙两宗宅地就显得冷清的多，到开拍的最后一刻也没有开发商报价，最终流拍。
具体来看，龙岗宝龙2宗地隔得很近，其平均销售价格为不高于3.78万/㎡（不含室内装修），采取“双限单竞+摇号”规则挂牌出让。
根据规划设计文件，其中，G02309-0008地块面积更大，社区内还规划了一所约2400㎡幼儿园（9班），而G02309-0009宗地面积较小，但容积率更低（≤4.7）。
配套方面，地块周边目前以工业区为主，距离14号线宝龙地铁站较近。
周边有深圳枫叶学校、枫叶旗舰学校、龙城高级中学教育集团宝龙外国语学校等。稍远些有宝翠雅苑、宝澜雅苑等保障房小区。（注：具体学区以教育局公布为准）
龙岗本身就是供应大户，这次拿出的两宗宅地除了距离地铁比较近，周边配套尚不成熟，这次流拍也在情理之中。
04.
寸土寸金
深圳宅地将从哪里来？
深圳寸土寸金，接下来供应的土地会从哪里来？
壹地产推测，有以下几个渠道：
1、原有储备用地
壹地产此前踩盘发现，深圳各区依然有不少土地储备，此前出让的大部分宅地也来源于此，比如前海、光明、龙华等地。
2、规划用地变更，调出的宅地。
留意这两年深圳各区的规划会发现，不少原本用于工业、商业或是其他非宅地用途的地块正在逐步转变为宅地，这次大火的宝中地块，以及上次深圳湾超总地块均由规划调整而来。
而据壹地产不完全统计，今年4月-7月间，南山、前海、龙华、龙岗、坪山等地就相继进行了多次规划调整。
今年4月，继深圳湾超总地块之后，前海妈湾一口气调出了10多块宅地，深圳核心区供应大爆发！
7月份更是进行了5次调整，调出宅地约8宗，包括福田梅林的一宗保障房用地，就连罗湖笋岗也做了调整。
除了土拍出让地块，还有不少大型城市更新项目都在加速，接下来深圳宅地供应源源不断，之前极度紧缺的局面或将被打破。
3、城中村改造将推行“净地出让”？
7月底，高层会议通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，城中村改造引发广泛关注。在随后的电视电话会议中，有领导表示“城中村改造必须实行净地出让”。
注：“净地”是指政府已完成土地使用权收回和拆迁补偿工作，不存在需要拆除的建筑物、构筑物等设施，亦无法律和经济纠纷的土地。在此基础上进行的土地出让称为“净地出让”。
随后，新晋特大城市合肥迅速相应，在7月29日召开专项会议，并指出“城中村”改造是公益性项目，并非营利性工程，大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”。
而深圳作为超大城市之一，城中村改造势在必行，此前已出台了2份专项文件，目前在稳步推进中。
据新华社最新报道，2023年，深圳计划通过城中村规模化品质化改造提升，筹集保障性住房5.2万套（间），接近全市城中村租赁住房总量的1%。（来源：深圳发布，2023/7/25）
不过，”城中村净地出让“也为深圳宅地供应提供了新方向，后续会否实行还有待观察。
综上，深圳正设法增加宅地供应，而这次土拍，也出现了两极分化的情况，可见当前市场之下，核心区的优质地块更受资本追捧，开发商拿地也非常谨慎。
注：本文部分信息源自深圳交易集团、新华社、合肥发布、新华网，深圳各区最新规划等，学校仅供地理参考，具体学区以教育局当年公布为准。
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本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。
效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。
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